「武蔵野市」で不動産投資を考えられている方のために、武蔵野市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。
これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となるでしょう。
投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。
では武蔵野市の概要、特性から見ていきましょう。
武蔵野市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
武蔵野市の平成25年の空き家率は14.1％で、東京都の11.1％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎
平成10年：13.5％（9740戸）
平成15年：10.1％（7160戸）
平成20年：8.9％（6820戸）
平成25年：14.1％（11670戸）
平成15年、20年の空き家率は平均以下での推移でしたが、平成25年は空き家件数の急増により空き家率も大幅な上昇となりました。なおこの数値は東京都内ワーストワンとなります。
行政による空き家対策が期待されますが、現在の武蔵野市では空き家情報の一括管理、情報提供など総合的な空き家対策に取り組みが中心で、空き家の利活用などによる空き家を減少させる取り組みは確認できていません。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。
では武蔵野市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成16年：4092件
平成20年：3290件
平成24年：2650件
平成25年：2576件
平成26年：2596件
平成27年：2279件
年々減少傾向にあることがわかります。
また武蔵野市では近年の重大犯罪の発生により街頭防犯カメラの増設、吉祥寺ミ
ッドナイトパトロールの実施といった防犯強化の取り組みをおこなっています。
減少実績と武蔵野市による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成24年度：120人
平成25年度：181人
平成26年度：208人
平成27年度：127人
平成28年度：122人
平成24年度から3年連続で増加しましたが、平成26年度をピークに減少していることがわかります。また武蔵野市では平成29年4月に向けて、認可保育園：2、事業所内保育事業：1、認証保育所：2の開設に取り組んでいます。
武蔵野市は、新規保育園開設、保育コンシェルジュなど待機児童問題解消に取り組んでいるため、今後さらに待機児童数が減少することが期待できます。
ただし数年の待機児童数の動向からは、まだ子育てがしやすい街と言えないでしょう。
次に武蔵野市の人口について考察していきましょう。
武蔵野市の人口推移
武蔵野市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※（）は外国人登録者数。
2016年：140679人（2583人）
2015年：139658人（2480人）
2014年：138250人（2277人）
2013年：136688人（2180人）
2012年：135809人
2007年：134074人
2002年：131466人
武蔵野市の人口は戦後増加を続け、昭和50年あたりをピークに横ばいに近い推移に転じています。その後数年は増減を繰り返しますが、2000年頃からは増加へと転じて、現在に至ります。
また2002年と比較すると9213人の増加（1.07倍程度）が確認できます。
次に生産年齢人口と年少人口については、ここ10年間はほぼ現状維持で推移しています。また老年人口（65歳以上）は毎年増加が見られ、平成ン7年のデータと平成27年の比較すると11,838人→25,457人と2倍以上に増加していることがわかります。
さらに75才以上のデータでは同期間の比較では4,301人→12,744人となり、3倍以上の数値となっています。
このデータから武蔵野市でも少子高齢化が加速していることが読み取れます。
では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年～2040年までの武蔵野市の将来人口推計から見ていきましょう。
2020年：136903人
2025年：134438人
2030年：131258人
2035年：127323人
2040年：122592人
2020年にはすでに人口が減少することが予想されています。減少傾向は続き2040年にまでに、約1.4万人（10％以上）の減少が予測されています。
次に武蔵野市の将来人口推計を見ていきましょう。
武蔵野市の推計では、2016年以降も人口は微増ながら増え続けて2044年に人口のピークを迎え、2045年に減少に転じると予測しています。
増加数をみると、2017年：142,297人→2044年：148,750人と27年で6453人と年間換算プラス239人とかなり緩やかなペースでの増加予測となっています。
また人口と構成比率の推移については、現在と同様の動向が継続することが予想されます。
2016年と2045年の推移を見ると、年少人口は11.5％→9.5％、生産年齢人口は66.1％→57.4％、老齢人口は24.8％→33.1％とさらに少子高齢化が進んでいることがわかります。
また武蔵野市の地域別の2010年から2045年の動向までの人口推移をみると、「人口増加」、「緩やかに増加」、「人口減少」の3つに分類できます。
人口増加：吉祥寺東町、吉祥寺南町、御殿山、吉祥寺本町、吉祥寺北町、中町、西久保、緑町（2.3丁目）、八幡町（2丁目以外）、関前（1丁目以外）、境（3丁目以外）、境南町（5丁目以外）、桜堤（2丁目）
緩やかに増加：緑町（1丁目）、関前（1丁目）、境（3丁目）、境南町（5丁目）、桜堤（2丁目以外）
人口減少：八幡町（2丁目）
八幡町（2丁目）以外の地域は増加が予測されるため、武蔵野市は全体的に人口増加が見られるとになります。
特に桜堤2丁目：2,595人→4,917 人、中町1丁目：2,460人→3,585人、吉祥寺東町3丁目：3,058人→3,879人の3地域は急激な増加が見込まれているため、要チェックエリアと言えるでしょう。
また武蔵野市では「まち・ひと・しごと創生」による
「子育て世代の総合的支援」
「住みやすい街づくり」
「住み続けたい街づくり」
といった目標に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。
武蔵野市の不動産価格
次に武蔵野市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず武蔵野市の地価は東京都内11位、全国11位となっています。市部では最も高い地域となります。
最も高い坪単価は1989年の約1040万円でしたが、2016年現在は28％程度の296万円前後で推移しています。
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後下落が続いた地価も2005年に上昇に転じ、2008年まで4年間は上昇しました。特に2007～8年の2年間は8％以上の大きな上げ幅となりました。
しかし2009年からは下降に転じ、2012年までは4年間連続の下降となり、特に2007～8年の2年間は8％前後の大きな下げ幅となりました。
なお2013年以降、2016年に至る4年間は上昇で推移しています。
なお武蔵野市の2016年の地価は前年比プラス約1％と現状維持に近い数値ですが上昇となり、また武蔵野市を4エリアに分割した地域別の2016年データでは、すべてのエリアで上昇となりました。
なお坪単価の最高値は吉祥寺エリアの約404万円（前年比約1.2％UP）、最安値は武蔵境エリアの約156万円（前年比2.9％UP）となります。その差2.6倍弱と大きな地域格差は見られません。
吉祥寺エリアが少し突出していますが、それ以外のエリアに格差が見られず、全体的に高値であるのが武蔵野の特徴と言えます。
2016年に武蔵野市で地価が大きく上昇した地域なく、井の頭公園エリアの約3.9％が最高数値でした。また武蔵野市に地価が下降した地域は見当たりませんでした。
また吉祥寺エリアは「住みたい街」ランキングに毎年上位にランクインする人気エリアで、また武蔵野市内で最も栄える場所、さらに交通の利便性も高いエリアのため、このエリアの地価が最も高いのも納得ではないでしょうか？
では家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK：18位、1LDK・2K・2DK：14位、2LDK・3K・3DK：14位、3LDK・4K・4DK：11位となります。
地価の11位と比較するとすこし下の順位になりますが、市部ではもっとも家賃が高い地域となります。
特にファミリー層の家賃相場高く、部屋の専有面積が大きくなるに連れて順位が上がり、他市部との家賃差が大きくなっています。
武蔵野市は吉祥寺エリアが地価、賃料、知名度、賃貸需要などのTOPに位置しますが、これらの投資要素を考慮しても市内には吉祥寺駅と武蔵境駅の2駅しかないため、全体的にどのエリアも人気が高いと考えられます。
つまりどのエリアで相場以下の投資物件を発掘できれば、高利回りでの運用も現実的なものになるでしょう。
武蔵野市の交通・アクセス
では武蔵野市の電車状況はどうなっているでしょうか？
武蔵野市には2の駅があり、市部で2番目に少ない駅数になります。またJRと私鉄の利用が可能です。
まずはJR。JRは総武線、中央線の利用が可能です。
停車駅は下記となります。
・総武線：吉祥寺駅
・中央線：武蔵境駅、吉祥寺駅
次に私鉄。私鉄は京王井の頭線、西武多摩川線の利用が可能です。
停車駅は下記となります。
・京王井の頭線：吉祥寺駅
・西武多摩川線：武蔵境駅
複数路線が利用できる駅は、吉祥寺駅、武蔵境駅となります。
武蔵野市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に武蔵野市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。
まず人口から。
国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、武蔵野市の人口は2020年をピークに減少に転じることが予測されます。しかし武蔵野市のデータをみるとかなり異なる動向となります。
武蔵野市によれば、人口がピークを迎えるのは30年程度先になるため、投資物件の耐用年数を考慮すると人口問題による影響は少ないと考えられます。
また地域別にみても、2045年時点でほとんどのエリアが現在以上の人口となることが予測されています。さらに地域によっては急増することが予測されているため、人口問題に懸念がある方はエリアを絞った投資をする目安になるでしょう。
国立社会保障・人口問題研究所または武蔵野市のどちらのデータを重視するかで選定基準は変わりますが、総合的に判断して武蔵野市が深刻な人口減少問題に直面する可能性は高くはないでしょう。
では交通に関してはどうでしょうか？
武蔵野市は人気路線である中央線の利用が可能で、新宿駅まで15分、東京駅まで28分、また京王井の頭線で渋谷駅まで16分と非常に利便性が高いエリアになります。
特に複数路線が利用できる吉祥寺駅は、非常に利便性の高いエリアと言えます。
では不動産価格をみていきましょう。
武蔵野市の東京都内でのランキングは地価は11位、平均賃料は11位（～18位）となるため、地価と家賃相場のバラスンスは良いエリアと言えます。
そして武蔵野市の地価は、JRと京王井の頭線が利用可能な吉祥寺駅周辺が高くなっているのが特徴となります。
また武蔵野市は単独世帯と核家族世帯の割合が高く、今後もこの傾向が続くことが予想されています。
特に高齢者単独世帯は2045年には現在の2倍近くまで増加することが予測されているため、今後の入居者のニーズを探る上では重要な要素となるでしょう。
以上、武蔵野市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を総合的に判断すると、武蔵野市は「人口は安定している」「吉祥寺駅周辺は地価、資産価値、賃貸需要が高い」「子育て環境はこれからに着目」「治安は良い」と言えます。
これらの点に着目して投資物件を選定すれば、武蔵野市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※武蔵野市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。